Залог и обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства, статья 348 Гражданского кодекса РФ. Для этого кредитор обращается в суд или, если стороны заранее согласились, действует во внесудебном порядке, статья 349. Взыскание не допускается, когда нарушение незначительно: сумма неисполненного составляет менее пяти процентов от стоимости предмета залога, а просрочка менее трёх месяцев. Проданное с торгов имущество переходит новому владельцу, а долг уменьшается на вырученную сумму.

Редакция рейтинга разбирает, какие вещи бывают предметом залога, как кредитор взыскивает через суд, как формируется начальная цена и что остаётся заёмщику. Страница справочная, участники подборок на ней не названы.

Что такое залог и какие бывают предметы

По договору залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству вправе в случае неисполнения должником получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, статья 334 ГК РФ. Залогодателем может быть сам должник или третье лицо.

Предметом залога бывают вещи и права: недвижимость, автомобили, оборудование, ценные бумаги, права требования. Залог недвижимости оформляется как ипотека по Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и регистрируется в Росреестре. Залог автомобиля фиксируется в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, который ведёт Федеральная нотариальная палата. Информацию можно проверить по идентификационному номеру автомобиля до покупки.

Сделка без регистрации не создаёт для третьих лиц обязательств. Если залог недвижимости не зарегистрирован, он считается не возникшим. Поэтому при покупке вещи проверяют реестры.

Основания для взыскания

Кредитор получает право обратить взыскание, если должник не исполнил обязательство в срок или нарушил его условия. Для кредитов это просрочка платежей, для займов — невозврат в срок. Должник вправе заявить, что нарушение незначительно, и тогда требование отклоняют, пункт 2 статьи 348.

Условия незначительности: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета залога по договору и период просрочки менее трёх месяцев. Если хотя бы одно условие не выполнено, нарушение не считается незначительным. Если обязательство исполняется периодическими платежами, взыскание допускается при систематической просрочке платежей более трёх раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка была краткой.

Судебный и внесудебный порядок

Статья 349 ГК РФ говорит, что взыскание обращается по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок. Пункт 3 этой статьи перечисляет случаи, когда возможен только суд. Главный для граждан: если предмет залога — единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, внесудебное обращение взыскания допускается лишь по соглашению, заключённому уже после возникновения оснований для взыскания. Только суд нужен также для имущества, имеющего значительную культурную ценность, при залогодателе, признанном безвестно отсутствующим, и в ряде случаев с несколькими залогодержателями; соглашения в нарушение этих правил ничтожны. Для ипотеки внесудебный порядок реализуется по исполнительной надписи нотариуса, если такое условие есть в нотариально удостоверенном договоре или в закладной (статья 55 Закона об ипотеке, пункт 60 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23).

Подсудность иска об обращении взыскания определяют по правилам ГПК РФ с учётом договорной подсудности, если она согласована; для заложенной недвижимости проверьте, не применяется ли исключительная подсудность по месту нахождения объекта. Иск часто объединяют с требованием о взыскании долга: суд выносит решение о досрочном возврате кредита, взыскании процентов и неустойки и обращении взыскания на предмет залога.

Кредитор прикладывает кредитный договор, договор залога, выписку из ЕГРН или сведения о регистрации, расчёт задолженности, уведомление о досрочном возврате. Суд назначает оценку, если стороны спорят о стоимости. Ответчик вправе заявить ходатайство об экспертизе рыночной цены.

Начальная продажная цена

По закону об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращается взыскание, определяется на основании отчёта оценщика и устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости, указанной в отчёте, статья 54. Эта величина влияет на торги. Если имущество не продано с первых торгов, цена снижается.

Должник заинтересован в высокой цене, чтобы остаток после погашения долга достался ему. Поэтому его позицию усиливают независимой оценкой.

Реализация на торгах и расчёты

После решения суда выдают исполнительный лист. Пристав организует публичные торги. Имущество передают специализированной организации, сведения размещают на официальном сайте торгов. Участники вносят задаток, побеждает предложивший максимальную цену.

Если торги не состоялись, кредитор вправе оставить имущество за собой по сниженной цене, статья 350.2 ГК РФ. Для жилья применяются дополнительные требования. Если залоговая стоимость превышает долг, разницу возвращают залогодателю. Если не хватает, кредитор, как правило, вправе взыскивать остаток с должника как с обычного заёмщика, если закон или договор не предусматривают прекращения обязательства.

Деньги от продажи распределяются в порядке очерёдности: расходы на реализацию, затем требования залогодержателя, остаток залогодателю. Когда у имущества несколько залогодержателей, действует очерёдность по моменту возникновения залога.

Защита залогодателя

Залогодатель вправе погасить задолженность до продажи и сохранить вещь. Для этого достаточно уплатить сумму, указанную в решении суда, либо договориться с банком. Он может заявлять об отсрочке исполнения, об изменении способа реализации, об оспаривании оценки.

Если залог оформлен по обязательству третьего лица, залогодатель после уплаты получает право требования к должнику. Если залогодатель продал вещь, залог сохраняется, и новый собственник отвечает перед кредитором. Это главный довод при покупке: проверяйте реестры.

Срок исковой давности по требованию об обращении взыскания зависит от срока по основному обязательству: с истечением давности по основному долгу прекращается и право обратить взыскание на предмет залога.

Типичные ошибки

Первая — купить автомобиль без проверки реестра залогов. Вторая — игнорировать иск банка в надежде, что залог не используют. Третья — не оспаривать оценку. Четвёртая — после торгов не интересоваться остатком долга. Пятая — допускать просрочки и не договариваться о реструктуризации до суда.

Вопросы читателей

Можно ли продать заложенную квартиру? Только с согласия залогодержателя, и покупатель принимает обременение.

Что с долгом, если квартиру продали дешевле долга? По общему правилу остаток кредитор взыскивает с должника из прочего имущества, но уже без преимущества залогодержателя. Для ипотечных жилищных кредитов пункт 5 статьи 61 Закона об ипотеке в определённых случаях предусматривает прекращение обязательства — условия сверяйте с договором и действующей редакцией закона.

Как проверить, заложен ли автомобиль? По VIN в реестре уведомлений о залоге на портале нотариата.

Проверьте реестры залога, сверьте условия договора с пределами статьи 348 и при споре о цене закажите независимую оценку.

Для связи с редакцией пишите на э.почту: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.