Подборка: выселение и вселение
Без решения суда выселить человека из квартиры в Москве нельзя, за редкими исключениями, прямо указанными в законе. Самостоятельная смена замков или вынос вещей не прекращает чужого права на жильё и может обернуться для собственника встречным иском о вселении. Обратная ситуация тоже частая: человек вправе проживать в квартире, но доступ в неё ему закрыт. В подборку вошли участники рейтинга московских адвокатов по гражданским делам, ведущие дела о выселении и вселении в районных судах столицы.
Ниже редакция разбирает основания выселения из собственной и из муниципальной квартиры, порядок иска о вселении, роль прокурора и органа опеки, исполнение решений, а также подготовку к встрече с адвокатом. Главные нормы содержатся в Жилищном кодексе, прежде всего в статьях 31 и 90, и в Гражданском кодексе.
Когда собственник вправе требовать выселения
Собственник квартиры вправе требовать выселения лица, которое проживает в ней без законных оснований. Основания утраты права пользования зависят от того, кем приходится жилец собственнику.
После прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника, как правило, утрачивает право пользоваться жильём. Суд вправе на основании статьи 31 Жилищного кодекса сохранить за ним право пользования на определённый срок, если другого жилья у человека нет и средств на его приобретение тоже. На практике сохраняют на несколько месяцев или на год, реже дольше. Если бывший член семьи обязан содержать собственника, например выплачивает ему алименты, суд учитывает и это.
С переходом права собственности к новому владельцу члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жильём. Покупатель квартиры вправе требовать выселения тех, кто остался в ней после продажи. Из этого правила есть исключение для лиц, отказавшихся от приватизации данной квартиры: право пользования у них бессрочное и остаётся за ними даже при смене собственника.
Наниматель по договору коммерческого найма или жилец, пущенный пожить без договора, выселяется после окончания срока договора или после отказа собственника от безвозмездного пользования с предупреждением. На этом этапе суд устанавливает, соблюдена ли процедура уведомления.
Перед иском полезно направить жильцу письменное требование освободить квартиру в разумный срок, например в течение месяца, и сохранить почтовую квитанцию с описью. Закон не требует этого во всех случаях, но такое требование показывает суду попытку собственника урегулировать вопрос до процесса и закрепляет дату, с которой проживание перестало быть законным. От этой даты может считаться и плата за пользование чужой квартирой, которую собственник вправе взыскать как неосновательное обогащение.
Типовая ситуация: мужчина купил квартиру на вторичном рынке, а в ней остался зарегистрированным сын продавца. Первым делом покупатель выясняет, участвовал ли сын в приватизации или отказывался от неё. Если сын родился уже после приватизации, его право пользования прекратилось вместе с переходом права собственности, и иск о выселении обычно удовлетворяют.
Выселение из жилья, занимаемого по договору социального найма
Для муниципального жилья правила строже, и закон заботится о том, чтобы наниматель не оказался на улице. Основания выселения и последствия сведены в таблицу.
| Основание | Норма | Предоставляется ли другое жильё |
|---|---|---|
| Невнесение платы более шести месяцев без уважительных причин | Статья 90 ЖК РФ | Да, помещение по нормам для общежитий |
| Систематическое нарушение прав соседей, бесхозяйственное обращение с помещением после предупреждения | Жилищный кодекс, нормы о выселении без предоставления жилья | Нет |
| Использование квартиры не по назначению после предупреждения | Те же нормы | Нет |
| Снос дома или перевод помещения в нежилое | Нормы о выселении с предоставлением благоустроенного жилья | Да, равнозначное благоустроенное помещение |
| Добровольный выезд на другое постоянное место жительства | Нормы о расторжении договора социального найма | Нет, договор считается расторгнутым со дня выезда |
По статье 90 суд выясняет причины неуплаты. Уважительными признаются длительная задержка зарплаты, безработица, болезнь, многодетность. Если неплатёж связан с такими причинами, в выселении откажут. Кроме того, суд может предоставить нанимателю срок для погашения долга.
Выезд нанимателя или члена семьи должен быть добровольным и постоянным. Временное отсутствие, работа в другом городе, лечение, конфликт с родственниками, из-за которого человек вынужден жить в другом месте, не означают отказа от прав на квартиру. Именно этот вопрос становится центральным в большинстве споров о муниципальном жилье.
Исковое заявление о вселении и о нечинении препятствий
Человек, у которого есть право пользования квартирой, вправе требовать вселения, если его не пускают. Обычно иск состоит из двух требований: вселить истца и обязать ответчиков не чинить препятствий в пользовании, в том числе передать ключи.
Суду нужно доказать наличие права и факт препятствий. Право подтверждается выпиской из ЕГРН, договором социального найма, документами о регистрации, решением суда. Препятствия подтверждаются обращениями в полицию, перепиской, свидетельскими показаниями, актами участкового. Одной лишь фразы о том, что поменяли замки, недостаточно.
Вселение собственника доли может быть невозможно, если квартира маленькая, а стороны находятся в конфликте. Суд учитывает реальную возможность совместного проживания. При таких обстоятельствах целесообразно одновременно предъявить требование об определении порядка пользования или о компенсации за пользование долей.
Участие прокурора, органа опеки и несовершеннолетние
Прокурор участвует в делах о выселении и даёт заключение по существу спора. Это требование Гражданского процессуального кодекса. Неявка извещённого прокурора не мешает рассмотрению дела, а вот если прокурора о деле не известили вовсе, вышестоящий суд может признать это существенным нарушением процесса.
Когда в квартире проживают несовершеннолетние, суд привлекает орган опеки и попечительства. Права ребёнка производны от прав родителей: если родители утратили право пользования, ребёнок, как правило, тоже. Тем не менее суд выясняет, не лишится ли ребёнок жилья, и при наличии оснований вправе временно сохранить за ним право пользования.
Ребёнок, зарегистрированный в квартире по соглашению родителей, приобретает право пользования ею даже без фактического вселения. Выселить его из квартиры одного из родителей после развода только потому, что он живёт с другим родителем, нельзя. Такие споры возникают постоянно, и суды стабильно отказывают в подобных исках.
Отбор участников по делам о выселении и вселении
Основой подборки стал рейтинг адвокатов, работающих в Москве по гражданским делам. В подборке остались адвокаты, практика которых по спорам о праве пользования жильём подтверждается открытыми данными. Проверялись:
- статус адвоката в реестре Минюста и по сведениям адвокатской палаты;
- акты районных судов и апелляционные определения Московского городского суда по искам о выселении, вселении, признании утратившим право пользования, размещённые на mos-gorsud.ru и sudrf.ru;
- опыт работы как за истца, так и за ответчика, ведь такие дела требуют понимания обеих позиций;
- открытые данные о дисциплинарных делах.
Включение в подборку нельзя считать рекомендацией конкретного адвоката. Это ориентир для первой встречи.
Исполнение решения о выселении или вселении
Если решение не обжаловано, оно вступает в законную силу по истечении месяца со дня его изготовления в окончательной форме. После этого взыскатель получает исполнительный лист и подаёт его в отдел судебных приставов по месту, где находится квартира.
Должнику пристав назначает срок для добровольного исполнения. Если должник не выселился, пристав проводит принудительное выселение: освобождает жильё от должника и принадлежащих ему вещей, оформляет акт с описью имущества и не допускает должника к пользованию квартирой. Вещи передаются на хранение, расходы взыскиваются с должника.
Принудительное вселение происходит похожим образом. Пристав обеспечивает доступ взыскателя в квартиру, при необходимости с участием понятых и слесаря, и составляет акт о вселении. Если после этого взыскателю снова чинят препятствия, повторное вселение проводится в рамках того же исполнительного производства, новый иск не нужен.
Должник может обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения, сославшись на тяжёлое положение или зимнее время. Суд оценивает эти обстоятельства, но отсрочка не отменяет решения.
Документы и вопросы к первой встрече
Принесите на консультацию документы, которые показывают статус квартиры и историю проживания:
- выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, договор передачи в собственность или договор социального найма;
- единый жилищный документ со списком зарегистрированных граждан;
- документы о прекращении брака или иных семейных отношений;
- квитанции об оплате и данные о задолженности;
- заявления в полицию, ответы участкового и переписку с ответчиком;
- информация о другом жилье у ответчика, если она известна.
Вопросы кандидату: какие доказательства добровольности выезда или препятствий нужно собрать, есть ли риск, что суд сохранит право пользования на срок, как поведёт себя прокурор, сколько займёт исполнение. Адвокат обязан обозначить риски, но обещать исход дела не вправе.
Узнать, по каким признакам участник вошёл в подборку, можно, написав в редакцию на электронную почту. Спором о вашей квартире занимается адвокат.
Для связи с редакцией пишите на электронную почту: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.