Как делят квартиру при разводе

Если квартиру купили в браке за общие деньги, то по общему правилу бывшие супруги делят её поровну, даже когда оформлена она только на одного из них. Разделить её можно добровольно, через нотариальное соглашение или брачный договор, либо через суд. Суд определяет доли, а затем решает, оставить ли квартиру в долевой собственности, передать одному супругу с выплатой компенсации другому или выставить на продажу по соглашению сторон.

Редакция рейтинга разобрала, что меняют ипотека, материнский капитал, подарки родителей и добрачные деньги, сколько времени есть на иск и где бывшие супруги чаще всего проигрывают. Основные правила содержатся в Семейном кодексе РФ, порядок рассмотрения споров в ГПК РФ.

Чья квартира: общее имущество или личное

Первый вопрос, с которого начинается любой раздел: входит ли квартира в общее имущество. К общему имуществу относится всё, что приобретено в браке на доходы каждого из супругов. Не важно, кто был титульным собственником и кто вносил платежи.

Личной квартира остаётся, если она:

• куплена до регистрации брака;
• перешла к одному из супругов в дар либо по наследству;
• приватизирована на одного супруга, даже в период брака;
• куплена в браке, однако на средства от продажи добрачного жилья, и это поддаётся доказыванию.

Последний пункт порождает больше всего споров. Если добрачная квартира продана, а через месяц куплена новая с доплатой из общих средств, личной будет только часть, соответствующая вложенной сумме. Доказывают это договорами, банковскими выписками, датами расчётов.

Есть и обратная ситуация. Жильё, приобретённое одним из супругов до брака, могут признать общим, если в браке в него вкладывали общие средства и цена заметно выросла: капитальный ремонт, перепланировка, достройка. Подобные требования разбираются самостоятельно, а доказывать обстоятельства должен тот, кто их заявил.

Стороны спора и его предмет частые сценарии

Квартира в ипотеке. Кредит взят в браке, платежи не закончены. Делится и квартира, и долг. Банк при этом остаётся стороной договора, и без его согласия заменить заёмщика или освободить одного из созаёмщиков нельзя.

Квартира куплена с помощью родителей. Если родители перевели деньги одному супругу по договору дарения, эта сумма может быть исключена из общего имущества. Если деньги просто передавались наличными без документов, доказать дарение одному из супругов сложно.

Часть цены покупки оплачена материнским капиталом. По закону детям должны быть выделены доли. Только оставшаяся часть подлежит разделу между супругами. Если обязательство о выделении долей не выполнено, суд принимает это во внимание, определяя доли.

Один из супругов остался в квартире, другой выехал. Факт проживания не даёт сам по себе права на увеличенную долю. Но оно влияет на порядок пользования после раздела.

Квартира оформлена на родственника. Если её покупали на семейные деньги, но записали на мать мужа или брата жены, раздел возможен только через оспаривание сделки или доказывание того, что приобретатель действовал как номинальный собственник. Это сложная категория с невысокой предсказуемостью.

В квартире зарегистрированы дети. Регистрация ребёнка по месту жительства не делает его собственником. Если доли детям не выделялись, квартира делится между родителями. Но место жительства ребёнка, определённое по соглашению или решением суда, влияет на то, кому суд скорее передаст квартиру в пользование.

Варианты раздела и что они дают на практике

Раздел не всегда означает распил квартиры на доли. Суд выбирает решение, которое можно исполнить.

Размер компенсации считают от рыночной цены на день рассмотрения дела, но не от цены на день приобретения. Когда стороны не соглашаются с оценкой, экспертизу назначает суд.

Доли могут оказаться неравными, если дети остаются с одним из родителей, либо если второй супруг без уважительных причин не имел доходов или расходовал общее имущество в ущерб семье. Эта норма применяется судами с осторожностью, и доказательства они требуют.

Документы, которые понадобятся для раздела

Комплект бумаг готовят заблаговременно, до обращения с иском. Без них суд не определит ни режим имущества, ни его стоимость.

1. Свидетельство о заключении брака и, если уже есть, о его расторжении.
2. Договор приобретения квартиры и выписка из ЕГРН по ней.
3. Банковские выписки о расчётах с продавцом.
4. Договор кредита, платёжный график и банковская справка о непогашенном остатке долга.
5. Бумаги о материнском капитале и обязательство выделить доли.
6. Договоры дарения денег, расписки, выписки о переводах от родственников.
7. Документы о продаже добрачного жилья, если деньги вложены в новую квартиру.
8. Свидетельства о рождении детей.
9. Оценочный отчёт о рыночной стоимости имущества.

Оценочный отчёт не обязателен на старте, но без него сложно определить цену иска. Если соглашения нет, стоимость всё равно придётся доказывать.

Сроки давности, подсудность и пошлина

Требование о разделе допустимо заявить одновременно с иском о расторжении брака либо после него. Общий срок исковой давности по таким спорам — три года. Отсчёт идёт не от дня развода, а от момента, когда бывший супруг узнал либо должен был узнать, что его право нарушено. К таким ситуациям относится продажа квартиры вторым супругом или его отказ впускать в неё.

Это значит, что спокойное совместное владение после развода само по себе срок не запускает. Но затягивать опасно: второй супруг может продать квартиру, а взыскать компенсацию сложнее, чем получить долю.

Дела о разделе квартиры рассматривает районный суд. Исковое заявление о правах на недвижимость направляют в суд по месту, где расположена квартира. Для Москвы это районный суд по району, в котором расположен дом.

Размер пошлины зависит от цены иска, а это стоимость доли, на которую рассчитывает истец. За последние годы ставки менялись, потому размер пошлины сверяйте с Налоговым кодексом на день подачи иска. При заявленном ходатайстве суд может отсрочить уплату.

Пока идёт спор, имеет смысл просить суд об обеспечительной мере: запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры. Иначе второй супруг может успеть её продать или подарить.

Подходы судов к спорам о квартире ориентиры

Судебная практика по этой категории устоялась. Ориентироваться стоит на постановление Пленума Верховного Суда РФ о применении законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака. Из него и из практики вытекает несколько выводов.

Регистрация квартиры на одного супруга не влияет на режим. Суды смотрят на дату и источник средств. Долг по ипотеке распределяется пропорционально долям, но заменить должника в договоре суд не может, поэтому для банка оба супруга остаются заёмщиками, если так было оформлено.

Выплаты по ипотеке после прекращения семейных отношений суды учитывают отдельно. Тот из супругов, кто вносил платежи единолично, может потребовать от другого возмещения половины выплаченной суммы. Квитанции и выписки нужно сохранить с первого месяца раздельной жизни.

Компенсацию за долю суд присуждает при условии, что у второго супруга есть деньги на выплату. Как правило, деньги предлагают зачислить на депозит судебного департамента ещё до решения суда. Без этого суд может отказаться передавать квартиру одному супругу, даже если раздел в натуре невозможен. Допустим и зачёт стоимости квартиры в счёт иного имущества, скажем автомобиля или дачи: суд делит всю массу и уравнивает доли деньгами.

Доля одного из супругов увеличивается, только если это обосновано интересами детей или поведением второго супруга. Просто проживание с ребёнком не всегда даёт результат. Следует доказать, что поровну поделить имущество — значит ухудшить положение ребёнка.

Ошибки, на которых теряют долю или деньги

Оформить соглашение без нотариуса. Нотариальное удостоверение обязательно для соглашения о разделе общего имущества. Простая расписка не создаёт прав на долю.

Не заявить запрет на сделки. Пока идёт спор, квартиру могут продать. Обеспечительная мера ставится в начале процесса.

Забыть про долг. Иск о разделе квартиры без раздела ипотечного долга оставляет одного супруга с кредитом. Требование о долге заявляют вместе с требованием о квартире.

Полагаться на устные договорённости о деньгах родителей. Без документов суд считает вложения родителей общими деньгами семьи.

Ждать много лет. Срок давности может начаться раньше, чем кажется: с момента, когда второй супруг перестал признавать ваше право.

Не просить экспертизу при спорной цене. Если оценка другой стороны занижена, компенсация будет меньше реальной стоимости доли.

Перестать платить ипотеку в знак протеста. Просрочка портит кредитную историю обоих созаёмщиков, а банк вправе потребовать досрочного возврата и обратить взыскание на квартиру. Платежи лучше продолжать и потом взыскивать половину с бывшего супруга.

Чтобы проверить сроки применительно к своему случаю, зафиксируйте дату, когда стало известно о нарушении права, и подготовьте документы из перечня выше. Перечни адвокатов по семейным и жилищным спорам есть в соответствующих разделах рейтинга.

Электронная почта редакции: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.