Подборка: права собственника
Собственник квартиры обращается к адвокату, когда не может самостоятельно выселить бывшего супруга или родственника, договориться с другими сособственниками о пользовании жильём, продать или выкупить долю, получить возмещение за залив от соседей или прекратить постоянное нарушение покоя. Большинство таких вопросов решается только через суд, потому что выселить человека или перераспределить доли без судебного решения нельзя. Подборка составлена из адвокатов общего рейтинга, чьё участие в жилищных спорах собственников подтверждают опубликованные решения московских судов.
Прямой ответ для тех, кто только начинает: сначала закажите свежую выписку из ЕГРН, чтобы точно знать состав собственников и обременения, и проверьте, кто зарегистрирован в квартире. От этих двух документов зависит, какой иск подавать и к кому. Далее рассказано, по каким правилам редакция выбирала адвокатов и с какими спорами собственников сталкиваются чаще прочих.
Споры собственников, которые охватывает подборка
Подборка касается защиты прав на квартиру в многоквартирном доме. Типовые категории споров:
- выселение бывших членов семьи собственника и снятие их с регистрационного учёта;
- установление между сособственниками порядка пользования квартирой;
- выдел доли, выкуп незначительной доли, раздел квартиры;
- нарушение преимущественного права покупки при продаже доли;
- возмещение ущерба, причинённого заливом или пожаром;
- устранение препятствий в пользовании: смена замков, неотдача ключей, захват общего коридора соседями;
- истребование квартиры у лица, которое владеет ею незаконно.
Споры, где квартира — часть совместно нажитого имущества супругов или наследства, на сайте разбираются в отдельных подборках. Здесь акцент на правах того, кто уже значится собственником.
Критерии, по которым адвокаты попадали в подборку
Кандидатов выбирали из числа участников общего рейтинга гражданских адвокатов Москвы. Для темы собственников квартир редакция дополнительно учитывала следующее.
- Действующий на день проверки статус адвоката, который подтверждён реестром Минюста и данными адвокатской палаты.
- Опубликованные решения по искам о выселении, порядке пользования, выкупе долей, возмещении ущерба от залива. Использованы данные ГАС «Правосудие» (sudrf.ru) и портала mos-gorsud.ru.
- Опыт работы с судебными строительно-техническими и оценочными экспертизами по жилью.
- Работа по жилищным спорам в апелляционной инстанции.
- В открытых источниках нет информации о дисциплинарных взысканиях к участнику.
Подборка помогает сузить поиск, но не говорит о том, кто подходит именно вам. Это решается на личной встрече.
Как выселяют бывших членов семьи и людей без права пользования
Бывший супруг или родственник
Бывший член семьи, как правило, теряет право пользоваться квартирой после того, как семейные отношения с её собственником прекращены. По Жилищному кодексу суд вправе оставить за бывшим членом семьи это право на ограниченное время, когда другого жилья у него нет и купить его не на что. Срок определяет суд с учётом имущественного положения бывшего члена семьи, его здоровья и того, проживает ли с ним ребёнок.
В иске просят признать ответчика утратившим право пользования жильём и выселить его из квартиры. Снять с регистрационного учёта можно на основании судебного решения. Отдельно обращаться в суд за снятием с учёта не нужно.
Отказавшиеся от приватизации
Отдельную группу образуют люди, которые к моменту приватизации обладали равным правом пользования жильём и согласились на неё, но участия в ней не принимали. Право пользования у них бессрочное и сохраняется, даже если собственник сменился. Правило о бывших членах семьи собственника к нему не применяется, и чаще всего иск о выселении строят на доказанном добровольном переезде на иное постоянное место жительства. Перед иском адвокат обязательно проверяет приватизационное дело.
Посторонние лица
Если в квартире живёт человек без законных оснований, например бывший арендатор после окончания договора, собственник вправе требовать выселения. Самостоятельно выносить вещи и менять замки нельзя: такие действия способны расцениваться как самоуправство.
Доли в квартире: порядок пользования, выдел и выкуп
Квартира, которая принадлежит нескольким людям, находится в долевой собственности. Владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников, а при отсутствии соглашения — в порядке, установленном судом.
| Задача собственника доли | Путь решения | На что смотрит суд |
|---|---|---|
| Определить, кто в какой комнате живёт | Иск об определении порядка пользования | Размер долей, сложившийся порядок, нуждаемость, наличие изолированных комнат |
| Выкупить у другого сособственника малую долю | Иск о прекращении права на долю с выплатой компенсации | Незначительность доли, отсутствие интереса в использовании, возможность выплатить компенсацию |
| Продать свою долю постороннему | Письменное извещение остальных сособственников через нотариуса | Соблюдение месячного срока на ответ, неизменность цены |
| Оспорить продажу доли без извещения | Иск о переводе прав и обязанностей покупателя | Трёхмесячный срок с момента, когда истец узнал о сделке |
| Получить компенсацию за невозможность пользоваться | Иск о взыскании компенсации с сособственника | Реальное лишение возможности пользоваться долей |
Выкуп незначительной доли без согласия её владельца допускается только в исключительных случаях. Суд проверяет одновременно три обстоятельства: доля незначительна, в натуре её выделить невозможно, и у владельца нет существенного интереса в пользовании квартирой. Заранее истцу следует положить сумму компенсации на депозит суда либо иным способом показать свою платёжеспособность.
Нотариально удостоверяется любая сделка, по которой отчуждается доля в квартире. Нотариус выясняет, уведомлены ли другие сособственники. Если покупатель — постороннее лицо и извещения не было, сделку можно оспорить.
Соседи: залив, шум и препятствия в пользовании
Залив квартиры
Платить за ущерб от залива обязан тот, чья вина привела к протечке. Если течь из квартиры соседа после его труб или техники, отвечает собственник этой квартиры. Если причиной стали стояки и общее имущество дома, отвечает организация, управляющая домом.
Немедленно после протечки приглашают представителя управляющей организации, и составляется акт о заливе, в котором фиксируют причину и повреждения. Затем провести оценку ущерба. Ответчика на осмотр оценщика лучше звать письменно, чтобы позднее он не смог оспорить отчёт из-за процедурных нарушений. При споре о причине или сумме суд назначает экспертизу.
Шум и нарушение покоя
В Москве принят городской закон, охраняющий покой граждан и тишину в ночное время. Нарушение влечёт административную ответственность, а протокол оформляют сотрудники полиции. Если шум систематический, собственник вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушений и компенсации морального вреда. Доказательствами служат обращения в полицию, замеры уровня шума, показания других соседей.
Препятствия в пользовании
Захват части общего коридора, установка двери на лестничной клетке без согласия других собственников, перекрытие доступа к общему имуществу решаются иском об устранении препятствий. Собственник может добиваться устранения всяких нарушений своего права, пусть они и не лишают его владения.
Как обычно проходит жилищный спор в районном суде
Исковые требования о правах на квартиру подсудны районному суду по месту её нахождения. Это правило исключительной подсудности: предъявить иск по месту проживания ответчика не удастся. Сумма госпошлины зависит от того, имущественный ли иск. Требования о выселении и порядке пользования оплачиваются как неимущественные, а иски о выкупе доли и возмещении ущерба от залива — от цены иска.
Типовая ситуация выглядит так. После развода собственник квартиры, которую он получил по наследству до брака, требует выселить бывшую супругу, продолжающую там жить. Ответчица заявляет встречный иск о признании квартиры совместным имуществом, ссылаясь на ремонт за общие деньги. Суд сначала разрешает вопрос о режиме имущества, затем о праве пользования. Результат определяется тем, сможет ли ответчица доказать, что её вложения заметно повысили стоимость квартиры.
Прокурор принимает участие в делах о выселении и представляет суду заключение. При регистрации в квартире несовершеннолетнего суд вовлекает в дело орган опеки и попечительства. Стоит заранее собрать сведения о том, где ребёнок фактически живёт и с кем из родителей определено его место жительства.
Когда решение вступило в силу, а ответчик добровольно не уходит, выселение осуществляет судебный пристав. Снятие с регистрационного учёта производит орган регистрационного учёта МВД на основании решения суда. Собственнику остаётся подать заявление с копией решения, в том числе через МФЦ или Госуслуги.
Документы и вопросы к адвокату
На первую встречу возьмите:
- свежую выписку из ЕГРН, когда квартира приобретена совсем недавно;
- документ-основание права собственности: договор приватизации (передачи жилья), купли-продажи или дарения, а также свидетельство, выданное нотариусом при наследовании;
- единый жилищный документ либо выписку из домовой книги;
- документы о семейном статусе: документ о заключении или расторжении брака;
- переписку и обращения в полицию, управляющую организацию;
- акты о заливе, отчёт об оценке, фотографии.
Обратитесь к каждому кандидату с одним и тем же набором вопросов. Какой иск подать первым? Требуется ли наложить запрет на регистрационные действия в отношении квартиры? Кого привлечь третьими лицами? Как долго, по опыту практики, такие дела рассматриваются в районных судах Москвы? Какие расходы на экспертизу возможны? Адвокат, знакомый с жилищной практикой, ответит на них предметно. Гарантировать исход он не вправе, и обещание определённого результата должно насторожить.
Чтобы выяснить, на каком основании тот или иной участник оказался в подборке, обратитесь к редакции. Оценить правовую позицию по вашему жилью адвокат может лишь изучив документы.
Для связи с редакцией пишите на электронную почту: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.