Подборка: права арендатора

Тот, кто снимает квартиру в Москве, юридически является нанимателем по договору коммерческого найма. Гражданский кодекс защищает его сильнее, чем принято думать: наймодатель не вправе выселить нанимателя без суда, не может в одностороннем порядке поднять плату в течение срока договора, а смена собственника квартиры не прекращает найм. Адвокат нужен, когда хозяин квартиры удерживает залог, требует съехать раньше срока, меняет замки или предъявляет претензии за износ. Участниками подборки стали адвокаты общего рейтинга, чья практика по жилищным спорам нанимателей подтверждена опубликованными решениями московских судов.

Если хозяин требует освободить квартиру прямо сейчас, не спешите. Без расторжения договора в суде или по соглашению сторон вы вправе продолжать жить в квартире и вносить плату. Сохраните договор, расписки и переписку, затем проконсультируйтесь с адвокатом. Далее рассказано, по какому принципу редакция отбирала участников и какими правами обладает наниматель.

Договор найма жилья: что защищает нанимателя

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Устная договорённость тоже порождает права, но доказывать её условия труднее. Больше пяти лет договор действовать не может. Договор, в котором срок не назван, считается заключённым на пять лет.

Краткосрочным считается договор, заключённый на срок до одного года. Часть гарантий, включая преимущественное право на заключение договора на новый срок, на такой договор не распространяется. Поэтому многие хозяева квартир заключают договор на одиннадцать месяцев. Для нанимателя это означает меньше защиты при продлении.

В договоре стоит прописать:

точный адрес и описание квартиры, опись мебели и техники;
сумма платы, срок и порядок её внесения;
на ком лежит оплата коммунальных услуг и интернета;
размер обеспечительного платежа и условия его возврата;
граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем;
порядок посещения квартиры хозяином;
порядок досрочного расторжения.

Государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом найма, если договор заключён не менее чем на год. На практике регистрацию проводят редко, но её отсутствие не делает договор недействительным между сторонами.

Как отбирались участники подборки

В подборку вошли участники общего рейтинга гражданских адвокатов Москвы. Для темы нанимателей жилья редакция учитывала следующие признаки.

Актуальный статус адвоката в реестре Минюста и в данных адвокатской палаты.
Опубликованные решения по спорам о возврате обеспечительного платежа, о расторжении договора найма, о выселении нанимателей, о возмещении ущерба квартире. Искать нужно в ГАС «Правосудие» на sudrf.ru и на портале mos-gorsud.ru, где есть и решения мировых судей.
Опыт представления как нанимателей, так и наймодателей.
На дату проверки в открытых источниках нет сведений о дисциплинарных взысканиях.

Рекламой состав подборки не считается. Участие в ней не значит, что конкретный адвокат подходит именно для вашего спора.

Когда наймодатель вправе расторгнуть договор

Расторгнуть договор своим односторонним решением вне суда наймодатель не вправе. Расторгнуть договор по требованию наймодателя можно лишь в судебном порядке и только по основаниям, которые прямо перечислены в Гражданском кодексе.

Основание	Условие	Что может сделать наниматель
Невнесение платы	Более шести месяцев, а при краткосрочном договоре более двух раз по истечении срока платежа	Погасить долг, суд вправе дать срок для устранения нарушения
Разрушение или порча квартиры	Нанимателем или лицами, за которых он отвечает	Оспорить вину, представить акт приёма-передачи с исходным состоянием
Систематическое нарушение прав соседей	Неоднократные зафиксированные нарушения	Устранить нарушения в срок, назначенный судом
Использование не по назначению	Например, под офис или хостел	Доказать проживание, прекратить нецелевое использование
Признание дома непригодным для проживания	Аварийное состояние	Требовать возврата платы за неиспользованный период

По основаниям, связанным с нарушениями нанимателя, суд в первый раз может не расторгать договор, а предоставить срок для их устранения. Если в этот срок нарушения не устранены, суд по повторному обращению наймодателя расторгает договор.

Наниматель, напротив, вправе расторгнуть договор в любое время с согласия других постоянно проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Договор может предусматривать другой срок предупреждения.

Залог, депозит и обеспечительный платёж: как вернуть деньги

То, что на рынке называют залогом или депозитом, юридически является обеспечительным платежом. Это сумма, которой наймодатель покрывает долги по оплате и ущерб, причинённый квартире. При прекращении договора она подлежит возврату, если обеспеченное обязательство исполнено.

Чаще всего наймодатель удерживает платёж под предлогом износа мебели или необходимости косметического ремонта. Естественный износ ущербом не признаётся. Ответственность нанимателя ограничена повреждениями по его вине, выходящими за пределы естественного износа. Доказать состояние квартиры помогают акт приёма-передачи с фотографиями при въезде и такой же акт при выезде.

Порядок действий при удержании платежа:

Следует отправить наймодателю письменное требование о возврате, указав реквизиты и срок.
Сохранить подтверждение отправки: квитанцию заказного письма или переписку в мессенджере, где видно, что адресат получил требование.
Если он отказывает, следует идти в суд. Мировой судья рассматривает иск о возврате платежа на сумму до 50 тысяч рублей, а при более крупной сумме дело подсудно районному суду.
Кроме основной суммы, допустимо требовать проценты за пользование чужими денежными средствами начиная с даты, когда платёж следовало вернуть.

Если квартира сдана через агентство, проверьте, кому именно передавался платёж. Иногда деньги остаются у агента, и требование нужно предъявлять ему.

При выезде отдельный предмет спора — коммунальные платежи за последний месяц. Наймодатель нередко удерживает из обеспечительного платежа сумму «на будущие счета» без расчёта. Чтобы этого избежать, зафиксируйте показания счётчиков в акте возврата квартиры с подписью обеих сторон и фотографией приборов. Тогда удержание можно ограничить реальной суммой по показаниям, а остаток потребовать немедленно.

Сроки на защиту тоже есть. Общий срок исковой давности по требованию о возврате платежа составляет три года и течёт с момента, когда деньги должны были вернуть.

Смена собственника, повышение платы и самоуправство

Квартиру продали

Договор найма не прекращается и не меняется от того, что право собственности на квартиру перешло к другому лицу. Прежние условия сохраняются, а новый собственник занимает место наймодателя. Требование нового владельца «освободить квартиру до конца месяца» не имеет юридической силы, если договор действует.

Хозяин повысил плату

Плата за жильё устанавливается договором. Менять размер платы в одностороннем порядке нельзя, за исключением случаев, которые допускаются законом или договором. Если в договоре нет условия о пересмотре цены, новое требование можно не исполнять до окончания срока договора.

Замена замков и вывоз вещей

Наймодатель не вправе без согласия нанимателя заходить в квартиру в его отсутствие, менять замки или выносить вещи. За подобные действия предусмотрена ответственность за самоуправство по КоАП РФ, а в тяжёлых случаях по УК РФ. Наниматель может вызвать полицию, зафиксировать нарушение и подать в суд иск о вселении, об устранении препятствий в пользовании и о возмещении убытков.

Документы для консультации нанимателя

Адвокату понадобятся:

договор найма и все приложения;
акт приёма-передачи квартиры и опись имущества;
расписки либо банковские выписки, подтверждающие внесение платы и обеспечительного платежа;
выписка из ЕГРН, если вы не уверены, что наймодатель действительно собственник;
переписка с наймодателем и агентом;
фотографии и видеозаписи квартиры на момент заезда и выезда;
требования наймодателя, уведомления, исковое заявление, если оно уже получено.

Если договор подписывал не собственник, а его родственник или представитель, проверьте наличие доверенности. Без полномочий такой договор может быть оспорен, и это меняет стратегию защиты.

Как подобрать адвоката по спору о найме

Небольшой спор о возврате обеспечительного платежа можно провести самостоятельно у мирового судьи. Адвокат имеет смысл, когда речь идёт о выселении, крупной сумме ущерба, встречном иске хозяина квартиры или о договоре на длительный срок.

На встрече задайте кандидатам вопросы:

Имеет ли наймодатель в моей ситуации основания для расторжения или он поступает без оснований?
Что делать прямо сейчас, если сменили замки, а вещи остались внутри?
Можно ли взыскать расходы на переезд и временное жильё как убытки?
Как долго идёт дело у мирового судьи и в районном суде, исходя из практики?
Как возместятся расходы на представителя, если суд примет мою сторону?

Присмотритесь, как адвокат излагает перспективы дела. Он вправе говорить о рисках и вариантах развития событий, но не вправе гарантировать результат.

Напишите редакции, если хотите выяснить, по каким признакам определённый участник оказался в этой подборке. Оценить ваш договор найма и перспективы спора адвокат сможет, изучив документы.

Для связи с редакцией пишите на э.почту: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.