Подборка: приватизация
Право на бесплатную приватизацию квартиры, занимаемой по договору социального найма, установлено Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В Москве договор передачи оформляет Департамент городского имущества. Если департамент отказал или один из проживающих блокирует оформление, спор переходит в районный суд, и там требуется доказать право на приватизацию документами. В этой подборке собраны участники общего рейтинга гражданских адвокатов Москвы, у которых есть практика по искам о признании права собственности в порядке приватизации.
Редакция разбирает, кто может приватизировать квартиру, на каких основаниях отказывают, как идёт судебный спор, какие сложности возникают с детьми, общежитиями и служебным жильём и что подготовить к первой встрече с адвокатом.
Кто и на каких условиях вправе приватизировать жильё
Приватизировать можно квартиру или комнату в государственном или муниципальном жилищном фонде, которую гражданин занимает по договору социального найма. Квартира передаётся в собственность бесплатно, в общую долевую собственность всех желающих участвовать в приватизации.
Ключевые условия:
- согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет, проживающих в квартире;
- каждый участник использует право на бесплатную приватизацию только один раз;
- гражданин, участвовавший в приватизации ребёнком, сохраняет право на ещё одну бесплатную приватизацию после совершеннолетия;
- жильё не относится к категориям, которые приватизации не подлежат.
Член семьи, не желающий становиться собственником, может отказаться от участия, но его согласие на приватизацию остальными всё равно требуется. Отказавшийся сохраняет бессрочное право пользования квартирой, даже если позже собственники её продадут. Это следует учитывать и при приватизации, и при последующей покупке такой квартиры.
Срок бесплатной приватизации в настоящее время не ограничен. Приватизировать квартиру можно в любой момент, пока она находится в муниципальной собственности и предоставлена по социальному найму.
Почему Департамент городского имущества отказывает
Закон обязывает рассмотреть заявление о приватизации в двухмесячный срок. Отказы встречаются регулярно, и большая часть из них связана с документами. Самые частые причины сведены в таблицу.
| Причина отказа | В чём суть | Как обычно решается |
|---|---|---|
| Не подтверждено неиспользование права на приватизацию | Нет сведений о местах жительства гражданина за весь период с начала приватизации в стране | Справки из прежних мест жительства, архивные запросы, в суде — свидетели и иные доказательства |
| Помещение имеет статус служебного | Служебное жильё приватизируется только с согласия собственника | Проверка, был ли статус присвоен законно и не утратил ли его дом |
| Жильё находится в общежитии | Общежития по общему правилу не приватизируются | Если общежитие передано в муниципальную собственность, к нему применяются правила социального найма |
| Нет согласия одного из членов семьи | Совершеннолетний член семьи не подписал согласие или отказ | Переговоры, а если член семьи утратил право пользования, сначала иск о признании утратившим право |
| Дом признан аварийным | Аварийное жильё приватизации не подлежит | Право на другое жильё в рамках расселения |
Отказ должен быть письменным и мотивированным. Его можно обжаловать в суде как отказ органа власти, но чаще подают иск о признании права собственности в порядке приватизации. Такой иск позволяет суду разрешить вопрос о праве по существу, а не только проверить законность отказа.
Судебный спор о признании права собственности
Иск предъявляется к Департаменту городского имущества города Москвы в районный суд по месту нахождения квартиры. Третьими лицами привлекаются члены семьи, зарегистрированные в квартире, и при необходимости Росреестр.
Истец должен доказать, что занимает квартиру на условиях социального найма, ранее право на бесплатную приватизацию не использовал и что помещение не относится к исключениям. Основные доказательства: ордер или договор социального найма, единый жилищный документ, справки о неучастии в приватизации по прежним местам жительства, архивные выписки домовых книг.
Самая трудная часть часто связана с периодами, когда гражданин жил в других регионах или за границей и справки получить невозможно. Суды принимают совокупность косвенных доказательств: сведения о работе, учёбе, службе в армии, свидетельские показания. Если ответчик не представил данных о том, что право уже использовано, сомнения обычно толкуются в пользу истца.
Решение суда о признании права собственности становится основанием для регистрации права в Росреестре. Договор передачи в этом случае не нужен.
Типовая ситуация выглядит так. Женщина много лет живёт в муниципальной квартире, куда её вселили по ордеру вместе с матерью. Мать умерла, а в начале девяностых сама заявительница несколько лет жила в другом регионе. Департамент отказывает, потому что нет справки о неучастии в приватизации за тот период. Адвокат направляет запросы в местную администрацию и архив, получает сведения из пенсионного дела и трудовой книжки, приглашает свидетелей. Как такие дела обычно разрешаются, зависит от полноты этих сведений, но при отсутствии данных о прежней приватизации суды чаще признают право.
Ещё одна частая ситуация связана с комнатой в коммунальной квартире. Комнату можно приватизировать отдельно, согласие соседей по коммуналке не требуется. Но если сосед освободил свою комнату, оставшиеся жильцы при определённых условиях, например если их площадь меньше нормы предоставления, вправе претендовать на неё по договору найма или выкупить её. Этот вопрос лучше решить до оформления собственности.
Несовершеннолетние в приватизации
Дети, проживающие в квартире, включаются в число участников приватизации. Отказ от участия ребёнка в приватизации допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опека выдаёт такое разрешение редко, обычно если у ребёнка уже есть доля в другом жилье, не меньшая по площади.
Если ребёнка исключили из приватизации без разрешения опеки, договор передачи в этой части может быть оспорен. Такие иски нередко подают уже взрослые дети, узнавшие, что квартира оформлена на родителей без них. Срок исковой давности в таких спорах считают с учётом того, когда истец достиг совершеннолетия и узнал о нарушении.
Ребёнок, зарегистрированный у одного из родителей, но фактически живущий с другим, сохраняет право на участие в приватизации по месту регистрации. Второй родитель не вправе исключить его без согласия опеки.
Как редакция отбирала адвокатов по приватизации
Подборка выделена из общего рейтинга гражданских адвокатов Москвы. В неё вошли участники, чья практика по приватизации подтверждена открытыми источниками. Проверялись:
- статус адвоката по реестру Минюста и сведениям адвокатской палаты;
- решения районных судов Москвы о признании права собственности в порядке приватизации и апелляционные определения Московского городского суда на mos-gorsud.ru и в ГАС «Правосудие»;
- дела с участием Департамента городского имущества, в том числе по общежитиям и бывшему служебному жилью;
- доступные сведения о дисциплинарных производствах.
Включение в подборку не означает рекомендацию для конкретного случая. Список помогает выбрать, с кем провести первую встречу.
Общежития и служебные квартиры
Многие москвичи живут в бывших ведомственных общежитиях, которые предприятия передали городу. Вводный закон к Жилищному кодексу распространяет на такие помещения правила о социальном найме. Значит, жилец вправе приватизировать занимаемую комнату, если вселён законно и других препятствий нет.
Проблема в том, что у жильцов часто нет договора найма, а есть только направление от предприятия или ордер на койко-место. В суде доказывается законность вселения, длительность проживания, оплата жилья. Суды учитывают, что отсутствие договора у жильца нередко вызвано бездействием собственника, а не самого жильца.
Служебные квартиры приватизируются только с согласия собственника. Однако если дом утратил статус служебного или статус был присвоен с нарушениями, жилец вправе требовать признания отношений социальным наймом, а затем приватизации. Для этого нужны документы о включении квартиры в служебный фонд и о решениях собственника по дому.
Подготовка к консультации и вопросы адвокату
Чтобы адвокат оценил перспективу, принесите:
- ордер, договор социального найма или иной документ о вселении;
- единый жилищный документ и выписку из домовой книги, в том числе архивную;
- письменный отказ департамента, если он уже получен;
- справки о неучастии в приватизации по прежним местам жительства;
- документы о членах семьи и их согласия или отказы от участия;
- сведения о статусе дома: служебный, общежитие, аварийный.
Вопросы кандидату: лучше ли обжаловать отказ или сразу заявить иск о праве, какие доказательства понадобятся по пробелам в местах жительства, как быть с членом семьи, который не даёт согласия, сколько займёт дело с учётом апелляции. Обещание определённого результата должно насторожить, адвокат вправе только оценить риски.
Уточнить, почему конкретный участник включён в подборку, можно у редакции по электронной почте. Вопрос о вашей квартире разбирает адвокат.
Для связи с редакцией пишите на э.почту: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.