Преимущественное право покупки доли в квартире

Сособственник, который продаёт долю в праве общей собственности постороннему человеку, обязан сначала предложить её остальным сособственникам. Это правило статьи 250 ГК РФ: продавец извещает их письменно о цене и других условиях, а если в течение месяца никто из них не купит долю, продажа постороннему допустима. Нарушение порядка даёт обойдённому сособственнику право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Правило работает для долей в квартирах, домах и земельных участках. Ниже — как правильно предложить долю, что считается нарушением, как использовать трёхмесячный срок на иск и какие сделки под правило не подпадают.

Когда право покупки возникает

Право возникает при продаже доли постороннему лицу. Посторонним считается человек, не являющийся сособственником. Если доля продаётся другому сособственнику, преимущественного права у остальных нет. Не распространяется правило на продажу с публичных торгов, а также на дарение и наследование. А вот к договору мены оно применяется так же, как к продаже (пункт 5 статьи 250 ГК РФ).

Право действует независимо от размера доли. Даже владелец маленькой доли вправе купить долю соседа по цене и на условиях предложения. Если сособственников несколько и все хотят купить, вопрос решается соглашением между ними, а при его отсутствии в споре участвует суд.

Для коммунальных квартир и комнат действуют специальные правила, закреплённые в Жилищном кодексе: при продаже комнаты предложение делают другим собственникам комнат в этой квартире. Сверяйте применимую норму, прежде чем готовить документы.

Как правильно извещать

Продавец направляет каждому из остальных сособственников письменное извещение. В нём указывают цену и все существенные условия: порядок оплаты, срок передачи, наличие обременений. Условия должны совпадать с теми, на которых доля будет продана постороннему. Если цена в сделке окажется ниже, это нарушение.

Извещение доказывается документально: письмо с описью и уведомлением о вручении, телеграмма, заявление, переданное под подпись, либо уведомление через нотариуса. Нотариус вправе передать заявление сособственникам по просьбе продавца, и сделки с долями в недвижимости удостоверяются нотариально (общее правило закона о государственной регистрации недвижимости). Поэтому нотариус проверяет, соблюдён ли порядок извещения.

Месячный срок отсчитывают от дня, когда извещение получено, а не от даты отправки. Если адресат уклоняется от получения, ориентируются на правила о юридически значимых сообщениях. Храните квитанции и отчёты о доставке.

Что считается нарушением

Нарушением считается продажа без извещения, продажа по цене ниже названной, продажа на более выгодных условиях, продажа до истечения месяца, если сособственники не отказались письменно. Типична уловка: договор дарения вместо договора купли-продажи, когда фактически долю продают. Суды проверяют реальную суть сделки и вправе признать дарение притворной сделкой.

Нарушение возникает и тогда, когда извещение отправлено не всем сособственникам, неверному адресу или без существенных условий. Сособственнику, не получившему извещение, доказывать нарушение проще: ему достаточно показать, что письмо не поступало.

Отказ сособственника купить долю должен быть однозначным. Если он отказался устно, а потом передумал, письменного подтверждения у продавца нет, и покупателю приходится рисковать. Берите отказы в письменной форме с подписью.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя

Статья 250 ГК РФ даёт сособственнику три месяца на иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляют с момента, когда он узнал или мог узнать о сделке. Практически это дата получения сведений из ЕГРН или из документов дела. Пропуск срока лишает права требовать перевода.

Перед обращением в суд нужно подготовиться финансово. Согласно разъяснениям Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов, истец вносит на депозит суда или судебного департамента сумму, которую покупатель уплатил по договору. Без подтверждения платёжеспособности суд откажет. Вносить деньги следует до принятия решения.

В иске указывают сделку, нарушение, цену и период. К нему прикладывают выписку ЕГРН, договор купли-продажи, доказательства отсутствия извещения, квитанцию о внесении средств. Когда решение станет окончательным, регистрирующий орган оформляет переход прав. Расходы покупателя возмещаются из внесённой суммы.

Как действовать покупателю

Покупатель доли тоже заинтересован в чистоте сделки. Требуйте от продавца доказательства извещения всех сособственников: уведомления, нотариальные заявления, письменные отказы. Проверьте выписку ЕГРН о составе собственников и обременениях, актуальные данные о зарегистрированных лицах.

Если нотариус удостоверяет сделку, он запрашивает у продавца документы о соблюдении порядка. Не соглашайтесь на сделку в обход нотариуса, когда закон требует нотариальной формы. Недобросовестный продавец оставляет покупателя без доли и с судебным спором.

Заключая договор, можно предусмотреть условие: сделка вступает в силу при отсутствии воспользовавшихся правом покупки. Так вы застрахуетесь от риска, что договор будет оспорен по иску сособственника.

Практические советы сособственникам

Если вам прислали извещение, не молчите. Проверьте цену, подготовьте деньги, ответьте письменно в течение срока. При согласии купить предложите заключить договор в нотариальной форме и обсудите порядок оплаты.

Если цена кажется завышенной, закажите оценку и предложите продавцу переговоры. Но отказ платить цену из извещения права покупки не сохраняет: после месяца продавец вправе продать постороннему, если не изменяет условий в худшую для вас сторону.

Следите за выпиской ЕГРН, если подозреваете скрытую продажу. Регулярный запрос покажет, не сменился ли собственник. При обнаружении сделки быстро фиксируйте дату получения сведений и готовьте иск, помня о трёх месяцах. Для сложных ситуаций привлеките адвоката, статус которого проверен в реестре.

Исключения и спорные сделки

Правило не распространяется на продажу с публичных торгов, а также на сделки, где продавец и покупатель уже связаны общей собственностью. Не требует предложения и безвозмездная передача: дарение, наследование. Но суды смотрят на реальные цели. Если договор дарения заключён за плату, оформленную отдельной распиской, он может быть признан продажей.

Особенность возникает при продаже всей квартиры сразу всеми сособственниками: преимущественного права не возникает, так как нет продажи доли постороннему. Не действует оно и при внесении доли в уставный капитал или при залоге, хотя при обращении взыскания на долю действуют отдельные правила.

Если сомневаетесь, под какое правило подпадает сделка, проверьте её суть: цена, форма оплаты, отношения сторон, время заключения. При сомнениях нотариус разъяснит порядок и подскажет, как оформить извещения, чтобы избежать оспаривания.

Для связи с редакцией пишите на э.почту: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.