Подборка: жилищные споры
Практически любой жилищный спор в Москве затрагивает один из трёх вопросов: кто вправе жить в квартире, кто ею распоряжается и кто платит за неё. От ответа зависит, какой закон применяется. Для собственной квартиры главную роль играет Гражданский кодекс, для муниципального жилья по договору социального найма — Жилищный кодекс и правила города. Здесь собраны участники общего рейтинга гражданских адвокатов Москвы, для которых жилищные дела — стабильная часть практики.
Редакция объясняет, какие споры относятся к жилищным, как отбирались участники, чем различаются споры о собственном и о муниципальном жилье, а также как подготовиться к встрече с адвокатом. Выселению, вселению и приватизации на сайте посвящены отдельные подборки, здесь эти темы затронуты коротко.
Круг жилищных дел, которые охватывает подборка
К жилищным спорам редакция отнесла дела, где предметом является право на жилое помещение или пользование им. На практике это:
- признание гражданина утратившим или не приобретшим право пользования квартирой с последующим снятием с регистрационного учёта;
- установление порядка пользования квартирой, у которой несколько собственников;
- споры членов семьи нанимателя по договору социального найма, в том числе об изменении договора и о признании членом семьи;
- разделение лицевых счетов и установление долей в оплате жилья и коммунальных услуг;
- споры о выкупе доли и о продаже доли постороннему лицу при наличии других сособственников;
- споры с управляющей организацией по поводу начислений и возмещения ущерба от залива.
Само по себе право на жильё регистрация по месту жительства не создаёт и не прекращает. Человек может быть зарегистрирован в квартире и не иметь права там жить, и наоборот. По этой причине иск лишь о снятии с регистрации, без требования признать утратившим право пользования, обычно бессмыслен. Для снятия с учёта достаточно самого вступившего в силу решения о признании утратившим право пользования: его предъявляют в подразделение МВД, которое ведёт регистрационный учёт граждан, или подают через МФЦ, согласие ответчика не требуется.
Отбор участников по жилищной практике
Редакция начинала с общего рейтинга и оставляла адвокатов, которые ведут жилищные дела регулярно. Источники проверки:
- сведения о статусе из реестра адвокатов Минюста и от адвокатской палаты;
- опубликованные решения районных судов Москвы, апелляционные определения Московского городского суда на mos-gorsud.ru и материалы ГАС «Правосудие» на sudrf.ru;
- дела, где адвокат участвовал как представитель собственника, нанимателя или члена семьи, а не только как автор отдельных документов;
- общедоступные данные о дисциплинарных производствах.
Жилищные дела часто требуют параллельной работы с органами власти: Департаментом городского имущества Москвы, управой района, Росреестром. Внимание редакции привлекали дела, в которых адвокат в ходе спора работал с этими органами.
Подборка не является рекомендацией. Она сокращает поиск и даёт ориентир для сравнения кандидатов.
Собственное и муниципальное жильё: разные правила
Многие споры проигрываются из-за того, что сторона применяет к своей квартире не те нормы. Различия существенные.
| Вопрос | Квартира в собственности | Квартира по социальному найму |
|---|---|---|
| Кто решает, кого вселить | Собственник, а при долевой собственности все сособственники | Наниматель с письменного согласия членов семьи и наймодателя |
| Права бывшего члена семьи | По общему правилу прекращаются, суд может сохранить их на определённый срок | Сохраняются, если бывший член семьи продолжает проживать |
| Основание для прекращения права | Прекращение семейных отношений, переход права собственности | Добровольный выезд на другое постоянное место жительства |
| Оплата | Собственник несёт расходы на содержание, сособственники соразмерно долям | Наниматель и члены семьи отвечают солидарно |
| Распоряжение квартирой | Продажа, дарение, залог по воле собственника | Приватизация, обмен с согласия наймодателя |
Особая защита предусмотрена для граждан, отказавшихся от приватизации в пользу других членов семьи. Равное с приватизировавшим право на момент приватизации означает, что пользоваться квартирой они могут и после её продажи. Покупатели вторичного жилья нередко узнают об этом неожиданно.
Порядок пользования квартирой с несколькими собственниками
Когда квартира принадлежит нескольким людям, каждый вправе требовать передачи ему в пользование части помещения, соразмерной доле. Если комнат меньше, чем собственников, или их площадь не совпадает с долями, суд ищет компромисс с учётом сложившегося порядка, нуждаемости каждого в жилье и реальной возможности совместного проживания.
Порядок пользования суд может не определять, если доля мала и изолированную комнату выделить нельзя. В этом случае собственник вправе требовать компенсацию за пользование своей долей от тех, кто живёт в квартире. Иногда разумнее ставить вопрос о выкупе малой доли: когда доля мала, выделить её невозможно, а интереса в пользовании жильём у собственника по существу нет, суд вправе обязать остальных сособственников выплатить ему компенсацию.
Постороннему лицу долю можно продать лишь тогда, когда остальные сособственники письменно извещены и в течение месяца не воспользовались преимущественным правом покупки. Сделка удостоверяется нотариусом. Если это правило нарушено, в течение трёх месяцев сособственник вправе потребовать, чтобы права покупателя перевели на него.
Разделение лицевых счетов и задолженность за жильё
Сособственники и члены семьи нанимателя часто спорят из-за оплаты. Один платит за всех, другой не платит вовсе, а управляющая организация взыскивает долг солидарно. Выход есть: установить порядок и размер участия каждого в оплате, а управляющую организацию обязать выдавать раздельные платёжные документы.
Для собственников доли в оплате следуют из долей в праве. Для нанимателя и членов его семьи суд определяет доли с учётом числа проживающих и зарегистрированных. Бывший член семьи нанимателя, сохранивший право пользования, несёт самостоятельную ответственность по своим обязательствам и может заключить отдельное соглашение об оплате.
Тот, кто заплатил долг за других, вправе требовать от них возмещения соответствующей части. Квитанции, банковские выписки и расчёт по долям становятся основными доказательствами в таком иске. Исковая давность равна трём годам и отсчитывается по каждому платежу отдельно.
Споры с управляющей организацией обычно возникают из-за завышенных начислений и заливов. При заливе из общего стояка или с кровли ответственность лежит на организации, которая обслуживает дом. Порядок действий такой: пригласить представителя управляющей организации и оформить акт о заливе со списком повреждений, заказать независимую оценку ущерба и отправить письменную претензию. Если претензию не удовлетворили, жилец вправе обратиться в суд. Поскольку на отношения с управляющей организацией распространяется законодательство о защите прав потребителей, суд при удовлетворении иска вправе дополнительно взыскать штраф за отказ добровольно выполнить требование.
Подготовка к беседе с адвокатом по жилищному делу
Адвокату важно сразу понять правовой статус квартиры и историю её получения. Принесите:
- договор социального найма, ордер или договор передачи в собственность, либо выписку из ЕГРН;
- единый жилищный документ либо выписку из домовой книги со списком зарегистрированных лиц;
- квитанции об оплате, финансово-лицевой счёт и сведения о задолженности;
- документы о родстве и браке, если спор идёт между членами семьи;
- переписку, претензии, ответы управляющей организации и органов власти;
- копию иска и судебные документы, если дело уже рассматривается судом.
Кандидату полезно задать такие вопросы: какие требования выгоднее соединить в одном иске, какие доказательства собрать до подачи, требуется ли акт о непроживании и кто его оформляет, как суд обычно относится к подобным ситуациям, во что обойдётся ведение дела в первой инстанции и в апелляции. Адвокат вправе оценить риски, но не может гарантировать исход дела.
Как обычно разрешаются типовые ситуации
Первая типовая ситуация: в приватизированной квартире зарегистрирован бывший супруг собственника, который давно выехал и не платит. Иск о признании его утратившим право пользования подаёт собственник. Если выезд был добровольным, вещей в квартире нет и препятствий во вселении не чинилось, суды обычно иск удовлетворяют. Если же ответчик отказывался от приватизации, ситуация меняется: его право пользования может сохраниться.
Вторая ситуация: квартира в равных долях у брата и сестры, живёт в ней только брат. Сестра требует определить порядок пользования или выплачивать ей компенсацию. Суд оценивает планировку и возможность выделить ей комнату. При невозможности возможен вариант с ежемесячной компенсацией.
Третья ситуация: наниматель муниципальной квартиры умер, его родственник жил там без регистрации и хочет заключить договор найма на себя. Ему придётся доказать в суде, что он был вселён как член семьи нанимателя с согласия всех проживающих и вёл с нанимателем общее хозяйство.
Жилищные споры разрешают районные суды по месту, где находится квартира. Жалоба на решение подаётся в Московский городской суд в течение месяца с момента, когда решение изготовлено в окончательной форме.
Почему тот или иной участник оказался в подборке, можно уточнить у редакции по электронной почте. Ваш жилищный спор разбирает адвокат.
Электронная почта редакции: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.