Подборка: земельные споры

Земельный спор между соседями или с органом власти решается на основании документов: сведений Единого государственного реестра недвижимости, межевых планов, правоустанавливающих актов и заключения землеустроительной экспертизы. Без них суд не сможет установить, где проходит граница, кому принадлежит спорная полоса и нужен ли сервитут. В этой подборке собраны участники общего рейтинга гражданских адвокатов Москвы, которые ведут земельные дела в судах Москвы и Московской области.

Ниже редакция описывает основные виды земельных споров, порядок их разрешения, роль кадастрового инженера и эксперта, сроки и подсудность. Отдельно объяснено, как отбирались участники и что подготовить к первой встрече с адвокатом, чтобы за одну консультацию понять перспективы.

Какие земельные споры охватывает подборка

Под земельными спорами редакция понимает дела о правах на участок, его границах и использовании. Чаще всего встречаются:

• споры о местоположении смежной границы между участками соседей, в том числе в садовых товариществах;
• исправление реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, из-за которой границы участка в реестре не совпадают с фактическими;
• установление частного сервитута для прохода или проезда через соседний участок;
• устранение препятствий в пользовании участком: забор на чужой земле, перекрытый проезд, сток воды на соседний участок;
• раздел участка между сособственниками и выдел доли в натуре;
• признание права собственности на участок, в том числе по документам, выданным до появления современного реестра;
• оспаривание кадастровой стоимости и отказов Росреестра в учёте или регистрации.

Споры между гражданами рассматривают суды общей юрисдикции. Если обе стороны являются организациями или предпринимателями и участок используется в предпринимательской деятельности, спор относится к арбитражному суду. Оспаривание решений органов власти идёт по правилам административного судопроизводства.

Как редакция проверяла участников по земельной практике

Подборка выделена из общего рейтинга. Редакция оставляла адвокатов, у которых земельная практика подтверждается открытыми источниками. Учитывались:

• статус адвоката по реестру Минюста и сведениям адвокатской палаты;
• опубликованные решения районных судов Москвы, городских судов Московской области и апелляционные определения Московского городского и Московского областного судов на mos-gorsud.ru и sudrf.ru;
• дела, в которых назначалась землеустроительная экспертиза и адвокат участвовал в постановке вопросов эксперту;
• доступные сведения о дисциплинарных производствах.

Земельные дела часто тянутся долго и требуют работы с кадастровыми инженерами, Росреестром и органами местного самоуправления. Редакция обращала внимание на дела, где адвокат вёл спор от досудебной стадии до апелляции.

Попадание в подборку не является рекомендацией. Это ориентир для выбора кандидатов на первую встречу.

Спор о границе и реестровая ошибка

Самая частая ситуация: сосед провёл межевание, и по новым сведениям реестра его участок частично накрыл ваш. Или наоборот: при межевании вашего участка кадастровый инженер ошибся в координатах, и граница в ЕГРН оказалась в нескольких метрах от забора.

Закон о государственной регистрации недвижимости различает техническую и реестровую ошибку. Техническая ошибка допущена самим Росреестром при внесении сведений и исправляется по заявлению. Реестровая ошибка содержится в документах, на основании которых сведения вносились, например в межевом плане. Её исправляют по решению Росреестра, если нет спора, или по решению суда.

Если спор о праве есть, суд устанавливает границу. Иск об установлении границы требует указать координаты характерных точек, которые предлагает истец. Поэтому до суда заказывают у кадастрового инженера заключение и схему расположения участков. Суд почти всегда назначает землеустроительную экспертизу, где эксперт сопоставляет фактические границы, правоустанавливающие документы и сведения реестра.

Суд учитывает длительность существования фактической границы. Если забор стоит на одном месте пятнадцать лет и более, а документы о первоначальном отводе участка не содержат точных координат, граница по забору имеет хорошие шансы быть установленной.

Спор нередко начинается ещё на стадии межевания, когда сосед отказывается подписать акт согласования границ. Отказ без объяснений не останавливает процесс: кадастровый инженер фиксирует возражения или их отсутствие, а в межевой план включаются сведения о том, как извещались смежники. Если сосед представил письменные возражения, Росреестр не внесёт новые координаты, и вопрос переходит в суд. Поэтому возражения соседа стоит сохранить: из них видно, в чём именно состоит спор и какие доводы придётся опровергать.

Сервитут: когда проход через чужой участок обязателен

Частный сервитут даёт право ограниченного пользования соседним участком: проходить, проезжать, прокладывать коммуникации. Сначала собственник обращается к соседу с предложением заключить соглашение. Если сосед отказывается или не отвечает, сервитут устанавливается судом.

Суд установит сервитут, только если без него невозможно обеспечить нужды собственника, а другой разумный способ отсутствует. Если к участку можно подъехать по дороге общего пользования, пусть и длиннее, в иске, скорее всего, откажут. Землеустроительная экспертиза определяет варианты прохода и проезда, их площадь и наименее обременительный для соседа маршрут.

Сервитут, как правило, платный. Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату, размер которой суд определяет с учётом площади, интенсивности использования и потерь собственника. Сервитут подлежит государственной регистрации и сохраняется при смене собственников обоих участков.

Типы споров, доказательства и подсудность

Для удобства основные категории сведены в таблицу.

Иски о правах на землю подаются по месту нахождения участка, это исключительная подсудность. Для Москвы апелляционной инстанцией служит Московский городской суд, кассационной — Второй кассационный суд общей юрисдикции. Для Московской области апелляцию рассматривает Московский областной суд, кассацию — Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Иски об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, исковой давностью не ограничены. Это касается, например, требования убрать забор, установленный на вашей земле. Иски об истребовании участка из чужого владения подчиняются общему трёхлетнему сроку.

Споры в садовых товариществах

Значительная часть земельных дел в Московской области возникает в садоводческих и огороднических товариществах. Их деятельность регулирует федеральный закон о ведении гражданами садоводства и огородничества. Типовые конфликты: границы между участками, захват земель общего пользования, проезды, подключение к сетям товарищества.

Земли общего пользования принадлежат собственникам участков в товариществе на праве общей долевой собственности. Присоединить часть общей дороги к своему участку без решения общего собрания нельзя, такие действия оспариваются иском товарищества или соседей.

Решения общего собрания товарищества можно оспорить в суде, если они приняты с нарушением порядка или в отсутствие кворума. Срок на оспаривание короткий: по общему правилу шесть месяцев со дня, когда член товарищества узнал или должен был узнать о решении. Поэтому протоколы собраний важно запрашивать сразу.

Что принести адвокату и о чём спросить

Земельному адвокату нужна полная история участка. Подготовьте:

• выписку из ЕГРН с описанием местоположения границ;
• правоустанавливающие документы: свидетельство, договор купли-продажи, постановление о предоставлении участка, государственный акт;
• межевые планы и акты согласования границ, если они есть;
• схемы, фотографии забора и спорной полосы, сведения о том, сколько лет существует граница;
• переписку с соседом, решения общего собрания товарищества, ответы Росреестра и администрации;
• заключение кадастрового инженера, если оно уже заказано.

Вопросы кандидату: нужен ли кадастровый инженер до иска и какие вопросы ему поставить, каких экспертов адвокат предлагает и почему, есть ли смысл в мировом соглашении с соседом, как будет распределяться оплата экспертизы. Землеустроительная экспертиза может стоить заметных денег, и вопрос её оплаты лучше обсудить заранее. Обещание определённого результата должно насторожить, адвокатская этика запрещает гарантии.

Узнать, по каким признакам участник попал в подборку, можно, написав редакции. Спор о вашем участке оценивает адвокат.

Электронная почта редакции: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.