Подборка: оспаривание сделок
Недействительной можно признать сделку с квартирой, домом или участком, если ей присущ порок: продавец не понимал, что подписывает, был обманут или запуган, супруг не давал согласия, договор прикрывал другую сделку или был заключён для вида. Иски об оспаривании сделок с московской недвижимостью рассматривают районные суды по месту нахождения объекта, и результат определяется выбранным основанием и соблюдением срока. В подборку вошли участники общего рейтинга, у которых подобные споры занимают заметное место в практике.
Правила о недействительности сделок содержатся в статьях 166–181 ГК РФ. Они делят сделки на оспоримые, которые недействительны только по решению суда, и ничтожные, недействительные с самого начала. От этого деления зависят сроки и круг лиц, которые вправе подать иск.
Сделки с недвижимостью, которые оспаривают чаще всего
В практике московских судов преобладают несколько типов споров. Первый — дарение или продажа квартиры пожилым человеком, которого родственники считают не способным понимать значение своих действий. Вторая группа — сделки, которые один из супругов заключил без нотариального согласия другого. Третий — договоры, заключённые под влиянием обмана, в том числе мошенников, которые убеждают продать жильё и перевести деньги на «безопасный счёт».
Особую группу образуют споры о мнимых и притворных сделках. Мнимую сделку заключают лишь для видимости, не намереваясь порождать правовые последствия, — скажем, чтобы уберечь квартиру от ареста за долги. Притворная прикрывает другую сделку: дарение, оформленное вместо купли-продажи ради обхода преимущественного права покупки доли.
В подборку не входят споры о самих правах на недвижимость без оспаривания сделки. Им посвящены другие категории сайта.
Принцип отбора адвокатов
За основу редакция приняла общий рейтинг гражданских адвокатов Москвы и отобрала из него тех, чьи дела о недействительности сделок с недвижимостью видны в открытых источниках.
- Статус адвоката: на день проверки он должен значиться действующим в реестре Минюста и в адвокатской палате.
- Судебные акты районных судов и определения Московского городского суда по искам о недействительности договоров купли-продажи, дарения, ренты и мены. Источники: ГАС «Правосудие» (sudrf.ru), mos-gorsud.ru.
- Опыт работы с посмертными и прижизненными психиатрическими экспертизами, почерковедческими экспертизами.
- В открытых данных нет сведений о дисциплинарных взысканиях.
Место в подборке не означает рекомендации для вашего дела. Место в подборке нельзя купить, и рекламой она не служит.
Основания недействительности и что приходится доказывать
Когда человек не осознавал своих действий
Если в момент подписания гражданин не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, суд по иску самого гражданина либо его наследников признаёт такую сделку недействительной. Решающее значение имеет заключение судебно-психиатрической экспертизы. Эксперты оценивают медицинскую документацию, показания свидетелей, поведение человека в период сделки.
Обман, угроза, заблуждение
Под обманом понимают умышленное создание у стороны ложного представления об обстоятельствах, повлиявших на её решение заключить сделку. Существенное заблуждение касается предмета сделки, её природы или личности контрагента. В делах о мошенничестве, когда продавца убедили расстаться с квартирой и передать деньги злоумышленникам, ключевую роль играют материалы уголовного дела и поведение покупателя: знал ли он об обмане, насколько рыночной была цена.
Отсутствие согласия супруга
Чтобы распорядиться недвижимостью, приобретённой в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. При отсутствии согласия другой супруг может потребовать признать сделку недействительной, подав иск в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ней. Это правило установлено Семейным кодексом.
Мнимые и притворные сделки
Такие сделки ничтожны. Для доказательства используют косвенные признаки: продавец продолжает жить в квартире, деньги не передавались, покупатель — родственник, сделка совершена накануне взыскания долга. При притворной сделке применяются нормы о настоящей сделке, которую стороны в действительности подразумевали.
Кабальная сделка
Суд признаёт недействительной кабальную сделку: человек из-за стечения тяжёлых обстоятельств заключил её на крайне невыгодных условиях, и контрагент этим воспользовался. Типичный пример — продажа квартиры за малую долю рыночной цены, чтобы срочно оплатить лечение или погасить долг под давлением кредитора. Истцу нужно доказать одновременно тяжёлые обстоятельства, явную невыгодность условий и осведомлённость покупателя.
Продажа доли постороннему без извещения сособственников
Это не основание для недействительности, а отдельный способ защиты. Когда сособственник продаёт долю постороннему лицу, не предложив её другим владельцам, любой из них в течение трёх месяцев вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. С этой целью на депозит суда вносится сумма, которую заплатил покупатель. Иск о недействительности такой сделки суды отклоняют, указывая на этот специальный порядок.
Сроки оспаривания и последствия
| Вид недействительности | Срок для иска | Последствие решения суда |
|---|---|---|
| Оспоримая сделка (обман, угроза, заблуждение, неспособность понимать) | 1 год со дня, когда истец узнал об основании или прекратилась угроза | Возврат сторон в исходное положение |
| Сделка без согласия супруга | 1 год со дня, когда супруг узнал о сделке | Возврат недвижимости в общую собственность |
| Ничтожная сделка (мнимая, притворная, противоречащая закону) | 3 года с начала исполнения сделки | Признание последствий недействительности |
| Истребование у добросовестного приобретателя | 3 года с момента нарушения права | Возврат имущества при выбытии помимо воли собственника |
Как правило, если сделка недействительна, стороны обязаны вернуть друг другу всё, что получили по ней. Продавец получает квартиру обратно, покупатель — уплаченные деньги. Если квартира уже перепродана, требование о её возврате предъявляют к новому владельцу отдельным иском об истребовании имущества. Защита добросовестного приобретателя действует, когда вещь покинула владение собственника по его воле, а сам приобретатель платил за неё.
Вопросы кандидату и признаки компетентности
Чтобы сопоставить ответы, предлагайте всем кандидатам один и тот же набор вопросов.
- Какое основание недействительности сильнее в моей ситуации и почему?
- Истёк ли срок и с какой даты вы ведёте его отсчёт?
- Нужен ли запрет регистрационных действий с объектом до окончания спора?
- Какую экспертизу вы будете просить и какие вопросы предложите эксперту?
- Что будет, если квартира уже перепродана третьему лицу?
- Кто оплачивает экспертизу и по какой схеме вы получаете вознаграждение?
Хороший признак — когда адвокат сразу заговорит о сроках и о запрете регистрационных действий. Если квартиру успеют перепродать несколько раз, спор усложнится. Обещания определённого результата адвокатская этика не допускает, к ним стоит относиться осторожно.
Какие бумаги подготовить заранее
Для предметной консультации подготовьте:
- оспариваемый договор и передаточный акт;
- выписку из ЕГРН, где отражены все переходы права на объект;
- бумаги, подтверждающие ваше право на объект до сделки;
- медицинские документы, если сделку оспаривают по состоянию здоровья;
- свидетельство о браке и сведения о дате приобретения объекта, если речь о согласии супруга;
- материалы уголовного дела либо постановление о его возбуждении, если действовала мошенническая схема;
- расписки, банковские выписки о расчётах по сделке;
- переписку с контрагентом и сведения о свидетелях.
Расширенную выписку с историей собственников может получить только правообладатель или его представитель. Если сделку оспаривает наследник, сведения о прежних собственниках можно запросить через адвоката или через суд.
Этапы спора о недействительности сделки
Типовая ситуация: пожилая женщина подарила квартиру новому знакомому, а через несколько месяцев умерла. Её дочь узнаёт о дарении, когда приходит к нотариусу открывать наследство. Она подозревает, что мать была не в состоянии понимать, что подписывает.
Адвокат начинает с ходатайства о запрете регистрационных действий, чтобы одаряемый не продал квартиру. Затем собирает медицинские документы матери и сведения о свидетелях. В иске дочь просит признать дарение недействительным и включить квартиру в наследственную массу.
Назначается посмертная судебно-психиатрическая экспертиза — по определению суда. Ответчик возражает, представляет свидетелей, подтверждающих, что даритель был в ясном сознании, и нотариальное удостоверение договора, если оно было. Исход подобных дел в значительной мере зависит от экспертизы: при наличии в медицинских документах диагнозов, влияющих на сознание, у истца больше оснований.
Жалобу на решение районного суда подают в Московский городской суд в месячный срок со дня составления решения в окончательной форме. После вступления решения в силу запись о праве одаряемого погашается в ЕГРН, а квартира возвращается в наследственную массу.
О критериях включения участников в подборку можно спросить редакцию. Оценивать саму сделку и перспективы спора будет адвокат.
Электронная почта редакции: grazhdane@гражданские-адвокаты-москва.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.